央行：“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”系误解

就备受市场关注的“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事，央行发言人进行了澄清。

6月14日，央行新闻发言人在接受媒体采访时表示，央行文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率0.7倍不变。

“中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。”该发言人说，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

据上述发言人介绍，银发(2012)142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整，次日可按调整后利率正常营业。

文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。

银监会：个人住房抵押贷款风险权重并未调整

针对近日有媒体称“银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重”一事，银监会14日发布声明，称有关媒体报道“纯属误解”，风险权重为50%，未做任何调整。

银监会声明称，本月8日发布的《商业银行资本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。

2011年8月，银监会公布《管理办法》征求意见稿时，曾提出对个人住房抵押贷款区分首套房和第二套房给予差别风险权重，用于购买首套房的个人住房抵押贷款风险权重为45%，用于购买第二套房的个人住房抵押贷款风险权重为60%。

银监会最新公布的《商业银行资本管理办法(试行)》，取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和第二套房的风险权重，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。

风险权重下调意味着银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本。因此，新公布的管理办法被有的媒体解读为是在鼓励银行放宽二套房贷是一种误解。 
------------------------------------

首套房贷利率难回7折 二套仍未放开

降息带来的利好逐渐显现，而首套房贷利率重回7折被寄予厚望。但本报记者的调查显示，当前一线城市首套房贷利率主流仍为8.5折，只有极少数银行可以做到7折，且申请条件仍相当严格。

银行业人士表示，从长期趋势来说，首套房贷利率普遍重回7折也难。由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致房贷利率不可能出现大幅优惠，否则银行将会因利差缩小而亏本。

首套房贷利率难7折

6月7日，银发142号文件提及，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的 O.7倍。

有些开发商将其夸大为央行信贷政策的再松动，但据本报记者了解，上述文件只是重申了个人住房贷款的下限为基准利率0.7倍的指导原则，并非什么新规定。此次降息后，大部分也依然维持之前的贷款政策，个别银行甚至因为存贷差变小，反而减少了折扣。

本报记者咨询京、深、穗三地多家商业银行，其中工行、建行、交行、浦发、汇丰多家银行表示，降息之后，他们的房贷政策暂时维持不变。其中北京中行有关人士更表示，首套房贷利率的下限从过去的8.5折提高至9折。

“目前银行都维持原来的利率政策，大部分银行可以给予首套房贷最低8.5折的优惠，暂时还没有听说有下降到8折的情况。”北京中原地产市场研究总监张大伟说。

链家地产市场研究部陈雪认为，房贷7折只是个“理论值”，短期内很难实现。就现在的情况看，在没有银行率先进一步下调利率的情况下，很少有银行会主动加大优惠，除非某个银行放贷业务被竞争对手过度挤压。

张大伟称，此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。

现在，5年期以上房贷的基准利率是6.80%，8.5折后的水平为5.78%，8折后是5.44%，7折后是4.76%；而5年期定存的利率为5.1%。若执行8.5折优惠利率，银行的息差已经有限，打8折的话基本算是平手，要真是打7折就只能是“赔本赚吆喝”了。

张大伟估计，首套房贷8.5折的利率下限目前很难往下突破，除非银行房贷额度突然猛增。陈雪也持上述看法。

二套房贷仍未松动

在首套房贷预期放松的同时，二套房贷也发生了一些微妙的变化。

近日银监会出台的《商业银行资本管理办法(试行)》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。而此前的征求稿中，二套房贷的风险权重设定为60%，有业内人士据此认为，这意味着二套房贷有所松动。

但中国银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套放贷会放松这样一个结论。

光大银行经济学家盛洪清也指出，对个人住房抵押贷款风险权重的规定，严格意义上不能算是新规，目前商业银行对于这部分贷款风险权重一直是统一的50%。只是在此前的征求意见稿当中将首套房贷和二套房贷区别开来。

从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的利率。

深圳一家商业银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。

张大伟认为，银行是否放松二套房贷，取决于银行的贷款额度，目前来看暂时不太可能。21世纪不动产分析师粟日表示，除了限购，二套以上限贷是此轮调控的核心，如果放松二套房贷，就是调控政策的大松动，至少2012年内不会出现这种大变化。(21世纪经济报道)