—— 购房者和开发商双输，只有政府赚了

 

本届政府最后一次楼市调控的“国五条”，市场普遍认为没有新东西，可以飘过；很快，就在政府换届的两会前几天时间里，国五条实施细则出台，一出生就引起强烈关注。

仔细看，还真有新东西，最厉害的是增值部分一律按20%征个税。“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

以往是按全额1%或差额20%，提供税票可自由选择20%。实际操作中一般按全价的1%。按差价20%的也有，一般反而是为避税，原税票100，卖120万，但是网签价国家有个最低过户指导价，网签价如果能打到101纳个税只有两千。

假定房屋A、B报价200万，A在2002年成本30万，B在2009年成本150万。若出售，A获利170万，B获利50万，按现政策全价1％计个税，买家C另承担2万元个税共202万（真实房价）。按增值20％计税：A仍报200万仍获利170万，B报价200万获利50万，C买A须付出234万（真实房价），买B需付出210万外加总额5.5%营业税（不满五年）11万，共221万。此外不论购买A还是B，都得另缴1.5%契税、0.1%印花税、2.7%中介费，占房价的4.3%，共8.6万元。也全是买方承担。则买A的税费是42.6万，占房价的21.3%；买B（不满五年，差价更少）的税费总额是29.6万，占房价的14.8%。（这个估算可能会因初始成本不同而略有出入）

也就是说，新政后房屋交易税直接增加，政府旱涝保收。对于买房人来说，则是买越新的二手房越合算，因为中间差价少。这就怪了，这个政策弄不好一开始就走向了意图的反面——明明是为了抑制炒房，反而是鼓励了房屋短期持有！

这项政策的具体影响是：1.未实行评估价征税地区，只要全款购买，阴阳合同可抵之，无影响；2.已实行之地如深圳、北京，直接增加税负成本，买家负担暴增。如果严格持续执行，后果就是首付有限的自住型首套房买家彻底失去在城市中心买二手房的机会——要么多承受20%增值税，要么全款（这个谈何易）以实现规避部分税收。这样的措施在控房价的初期，杭州和南京曾实践过，结果是大大提高交易成本，导致净价出售，房价上涨，购房者压力大增——在供不应求的市场上，历史上所有因调控而增加的税费，全部转移到买家和租户头上，未来也不例外。

至于一边以限制需求为目的进行调控（不论限购自住性需求还是投资投机性需求，本质都一样），一边又在文件中要求扩大保障房和一手商品房供应，十年调控的历史已经证明，这是根本不可能完成的任务，纸上谈兵而已！

过去十年楼市调控一直在抑制需求上做文章，限购限贷、增加税费。文件说要增加土地和商品房供应，但市场环境下，需求决定供给，需求受抑制一定会反过来减少供给，这是市场经济的基本常识。终端需求受限，除非开发商是傻瓜，否则只有减少拿地放缓供应一途。抑制需求结果必然是抑制供应，供应减少而需求累积，结果必然是房价上涨！

除非房地产市场全部退回计划经济时代，全部由政府供应。但政府没地没钱，惟一的办法只能印钞票买地盖房了！而印钞是更全面的洗劫民众，然后将财富集中到少数人头上！

舆论和调控越来越与住房投资为敌，本次国五条实施细则排在最前面的具体措施就是“坚决抑制投机投资性购房”。但房地产市场经过15年发展，首套房和拆迁性住房大部分已经满足的情况下，又是增加二手房税费又是限制投资需求，我可以肯定如果扼杀了投资性需求，房地产市场会变得很惨，它的惨淡首先会让地方债和政府自己受不了，国五条实则细则要求的“对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定”更是一个不可能完成的任务。

首先，房价上涨过快的城市，由于二手房税费上升交易暂时受阻和观望，短期内首套自住性需求可能支撑一手房交易，但很快买方力量就会枯竭（真正的自住性需求大部分是新移民需求，他们既被限购，同时购买力也往往不足），开发商只能谨慎拿地，“增加用地有效供应”成为泡影。

其次，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定”，在过去长期的“发展中小城镇、限制大城市”的城镇化发展政策下，二三线以下城市早已存在房屋供应过量风险，国土部信息中心公开承认过去8年二三线城市住宅供地增量已是人口增量的3倍。在二手房税费上升交易受阻的情况下，除非买房人是傻瓜，否则他们怎么会继续追逐入市，则，市场和地方债如何稳定？

明知除了一线城市，二三线以下城市在长期不合规律的“城镇化战略”下住宅用地已过量供应，地方债不堪重负，却还全国一刀切地限制投资增加二手税费，只能有两个解释：一是追求短期政绩，二是项庄舞剑意在沛公，名为调控楼市实为增加税收。

归根结底，国五条实施细则除了趁火打劫增加税收而外，对楼市健康稳定发展并无益处。短期内可能抑制二手房交易，同时增加二手房阴阳合同出现，处于城市核心地区的二手房名义房价下降。促进新房交易（不一定涨价，因为要考虑后续现金流，尤其是半年内已拿地的开发商更是如此），使房地产市场全面呈现郊区化交易特征，并进而坐实坐稳郊区房价。两相结合，楼市交易的账面统计价格有可能真实下降，过去那种统计数字不敢见光的现象有望短期内消除。但这仅仅满足于官员个人短期政绩要求而已，购买者的利益则只有受损一途（税费上涨，改善性住房受阻，购房郊区化明显）。

本次国五条细则，除了政府一方会获利，购房者、开发商没有一方会获利。这样做有可能是鉴于2011年下半年以来，各地方政府税收锐减，急切需要找到新的税源。如此杀鸡取卵的税收政策，半年一年的短期内可能起一点点效果，中长期一定会使税源更枯竭，地方债风险更大。

有人认为二手房交易税费提高会把投资投机性资金挤出房地产市场，甚至有可能去挽救濒死的股市。这是白日做梦。中国股市是个洗劫散户的赌场，中国人的富余资金惟有房地产一个出口，除非你把富人的钱全部没收付之一炬，否则那么多钱找不到蓄水池，不是在别处泛滥成灾，就是全部挤到银行让银行破产（虽然存款利益很低，存贷利差很高，但如果银行只存不贷，必是巨额负担）。

事实证明，任何不让富余资金自由流动的政策，都是市场经济和财富创造的天敌，不会对任何人有任何好处，政府竭泽而渔的各种措施，也终会有枯竭时候！

而在城市化迅猛发展的时代，任何政府都不可能保证国民人人在大城市买得起房。新中国成立以后的前30年严厉阻止城市化，中国将用30到50年左右的时间完成正常国家上百年才能完成的城市化进程，因此，这方面的矛盾更加突出。惟一的缓解（也只能是缓解）办法是土地和农房私有化，让农民带着资本进城，购房的相对门槛降低，而不是像现在一无所有地进城成为廉价劳动力。同时全面打破行政垄断。通过打破土地和国企的垄断，全面改善国民收入分配结构，以使更多人在高房价面前不再高不可攀望而生畏。这是惟一正途，舍此任何调控都是歪门邪道，难成正果。

人口聚集导致高房价，这是城市高房价最根本原因之一。一些人对投资性住房心存误解与仇视，政策也迎合这种民粹心理，认为其助长高房价，应该回归消费功能甚至用交易税、房产税挤出投资房。殊不知投资性住房是降低了进城成本而非相反。如果没有投资性住房，新移民住在哪里？新公司到哪里办公？

中国的房价问题是城市化导致人口大规模聚集、土地垄断导致过于廉价助长投资型政府招商引资并引发无度地方债和货币超发、行政垄断（含土地垄断）和政府过度投资导致贫富两极严重分化、富余资金没有安全出口的总爆发和总集中，就房地产说房地产，螺丝壳里做道场，永远没有出路。政府永远是赢家，市场和民众就永远是输家。

 

来源：童大焕

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